Без бумажки дом букашка
По подобной схеме ЗАО «Северо-Западная Строительная корпорация» возводила дома комплекса «Никитинская усадьба» в Коломягах. Участки формально принадлежат нескольким частным лицам, никаких разрешений на строительство у компании нет, но как минимум несколько квартир удалось легализовать через судебные решения.
Но в этом году успешно использовавшаяся много лет технология дала сбой: Приморский районный суд отказал в иске гражданке Оськиной, фактически уже въехавшей в формально не существующую как объект недвижимости квартиру. Служители Фемиды пришли к выводу, что дом был возведен на выделенном под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) земельном участке, без получения разрешения на строительство, соблюдения установленных регламентов, при отсутствии санитарно-эпидемиологического заключения, санкции пожарной инспекции и т.д., а потому постройка является самовольной.
Участники спора апеллировали к позиции Верховного суда РФ, согласно которой отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Однако, вынося решение, петербургские служители Фемиды указали, что строительная компания не предпринимала мер по получению необходимой разрешительной документации, а размещение многоквартирного дома на не предназначенном для этого участке является существенным нарушением градостроительного законодательства.
Санкт-Петербургский городской суд признал выводы районного суда законными и обоснованными. Схожие решения были вынесены по искам еще нескольких покупателей квартир в «Никитинской усадьбе» (в частности Рогова и Бакулина).
Эксперты пессимистично оценивают сложившуюся ситуацию. Так, по мнению юриста компании Rightmark group Веры Рябовой, если застройщик не может легализовать дом, то есть получить разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, то гражданам, как правило, остается только расторгать договоры с застройщиком, требовать возврата денег и возмещения убытков.
Но в самой Северо-Западной строительной корпорации не сильно обеспокоены выводами о признании возведенных ею домов самовольными постройками. Заместитель генерального директора компании Борис Судаков заявил журналисту «Фонтанки», что застройщик, минуя получение разрешения на строительство, намерен оформить акт о вводе дома в эксплуатацию и в обычном порядке зарегистрировать право собственности на покупателей квартир. Более того, по его утверждению, на участке, на котором находится спорное строение, разрешено строительство многоквартирных домов. «От указанных граждан [Оськина, Рогов и Бакулина] заявлений о расторжении договоров и возврате денег не поступало. Поступит – будем рассматривать, может вернем», – пояснил Борис Судаков.
В Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга журналисту «Фонтанки» подтвердили, что выдача разрешения на строительство в отношении возведенного объекта недвижимости, в том числе на незаконно построенные многоквартирные дома на предназначенных для ИЖС землях действующим законодательством не предусмотрена. Равно как без получения такого разрешения невозможно оформить и акт ввода дома в эксплуатацию.
Снести нельзя зарегистрировать
В то же время судьба дома, который, согласно вступившему в законную силу решению суда, является самовольной постройкой, пока не решена. По мнению Веры Рябовой, для его сноса должен быть предъявлен отдельный иск к застройщику. Борис Судаков утверждает, что таких дел пока нет.
Его позицию опроверг начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Леонид Кулаков: «В рамках предоставленных полномочий службой был установлен факт самовольного строительства многоквартирного жилого дома № 22 по улице Горная (литера А) – без прошедшей государственную экспертизу проектной документации и без разрешения на строительство. Нами уже подан иск в суд, согласно которому служба просит обязать собственника снести объект самовольного строительства. Заседание суда назначено на 31 января 2013 года».
Одновременно рассматривается еще несколько подобных исков – снести самострой требуют жители расположенных поблизости домов, жалующиеся на ухудшение естественной освещенности (инсоляции). Ведь «Никитинская усадьба» нарушает высотный регламент – четырехэтажное здание имеет высоту 16,3 метра при установленном ограничении в 10 метров. Кроме того, спорный жилой комплекс находится в зоне охраны объекта культурного наследия «Усадьба Орловых-Денисовых».
Если хотя бы один из исков о сносе будет удовлетворен, то застройщику придется выплачивать покупателям квартир уже миллиарды рублей. Ведь, по словам Бориса Судакова, в спорном доме у половины жильцов уже зарегистрировано право собственности, а остальные якобы «находятся в процессе оформления». Более того, на сайте самой Северо-Западной строительной корпорации опубликована информация о продолжающихся продажах квартир в «Никитинской усадьбе».
Напомним, что самовольным строительством – без получения необходимых разрешений – «увлекаются» не только недобросовестные компании. Например, ОАО «Российские железные дороги» провело реконструкцию ветхого двухэтажного деревянного строения на набережной Обводного канала, фактически возведя на его месте новое четырехэтажное каменное здание. Арбитражный суд (http://www.fontanka.ru/2012/02/07/055) признал его самовольной постройкой и отказал в признании права собственности.
Павел Нетупский, "Фонтанка.ру"
Справка:
"Никитинская усадьба" возводится с 1995 года (до этого район должно было застраивать ЗАО «Коломяги-Ретро»). ЗАО «Северо-Западная Строительная корпорация» позиционирует его как «современный малоэтажный район». Комплекс включает семь домов, стоимость квартир – от 85 тысяч рублей за кв. метр. Сообщить количество уже сданных в эксплуатацию строений и общее количество квартир застройщик отказался.
Источник:
