В настоящее время существуют всего 3 легальных способа приобрести строящееся жилье. Легальность/нелегальность определяется положениями известного 214-ФЗ, который позволяет лицам, привлекающим денежные средства граждан, именоваться не только «Застройщик», но и «Жилищно-строительный кооператив». Поскольку для привлечения дольщика в кооператив не требуется заключение договора долевого участия, то и прочие жесткие требования 214-ФЗ могут не соблюдаться. Это обстоятельство значительно упрощает всю процедуру для кооператива (читай – застройщика), потому образование ЖСК очень популярно у ведущих застройщиков Петербурга, таких как «ЦДС», «ЛЭК», «ЛенСпецСМУ», «Мегалит». И это только те, которых эксперт Правового дома может перечислить не задумываясь. Статистические компании называют более точные цифры – 25-30% строящихся домов имеют кооперативную форму.

Кроме того, что требования закона к ЖСК заметно снижены, а процедура представляется менее сложной, в привлечении денег дольщиков, то есть пайщиков, застройщики, то есть кооперативы, видят еще и коммерческую составляющую. Дело в том, что 214-ФЗ не признает договор долевого участия – инвестиционным договором. А значит, сумма, получаемая застройщиком по ДДУ, облагается налогом на добавленную стоимость в размере 18%, которая, естественно, заранее закладывается застройщиком в сумму ДДУ. Таким образом, некоторые из застройщиков, конкурирующих между собой по аналогичным объектам, могут снизить цену квартиры на 20% за счет образования ЖСК на планируемом объекте, что, несомненно, привлечет покупателей.

Однако, самый главный недостаток ЖСК не в этом. И даже не в том, что к спорам с ЖСК чаще всего не могут быть применимы положения 214-ФЗ, гарантирующие и защищающие права дольщиков. Права и обязанности ЖСК и пайщика (дольщика) определяются и регулируются не законом, а Уставом ЖСК, который составляется представителями кооператива задолго до вступления в него первого пайщика и, уж конечно, далеко не в его пользу. Пайщики, не проконсультированные юристом, даже не подозревают о существовании такого всемогущего и вредного Устава, и, наученные обществом и представителями СМИ: - «Читай договор!», объяснимо заблуждаются, что их обязанности регулируются законодательством и этим самым договором паевого взноса. Особенно большое психологическое воздействие оказывается на будущего пайщика составителями такого договора посредством используемых ограничительных формулировок, например:

4.1. Пайщик обязуется:

4.1.1.

4.1.2.

..........

4.1.8.

И, вроде бы, все. Восемь пунктов пайщик прочитает, осознает, оценит, как справедливые, а дальше – уже другой раздел. Значит, «вот они мои восемь обязательств». Но корневая система правоотношений развивается именно в Уставе. Например, уставы ведущих застройщиков Петербурга обязывают пайщика вносить «паевой и вступительный взнос и другие платежи». Характер этих других платежей никогда не оговаривается. То есть можно с уверенностью утверждать, что любая дополнительная сумма, предлагаемая пайщику к внесению, будет являться легитимной и обоснованной доброй волей пайщика, вступившего в кооператив и принявшего такие правила.

Из чего может складываться такая дополнительная сумма?

Во-первых, кооператив – это само сообщество пайщиков. Понятно, что он должен сам себя содержать. Себя и свое Правление. Содержание пайщиками Правления коопертива – это аренда офиса для работы бухгалтера, председателя и его «зама», обеспечение их оргтехникой, мебелью и интерьером (в том числе дорогостоящими, ограничений никаких нет), заработной платой и даже служебным автомобилем. И это абсолютно реальные жизненные условия, в которых находятся некоторые пайщики.

Во-вторых, «систему откатов», как бы неприятно нам не было так жаргонно выражаться, в нашей стране еще не удалось побороть. Правление ЖСК покупает материалы для отделки мест общей собственности жильцов, ремонта и обслуживания лифтов, оформления придомовой территории и детской площадки, установки и обслуживания шлагбаумов, небольших фонтанов, беседок, скамеек, высаживания клумб и кустарников, нанесения разметки для движения автотранспорта и установки «полусфер», - по завышенным ценам у заинтересованных или дружественных лиц. Возникающие таким образом сверх-траты отражаются в квитанциях на оплату коммунальных услуг. И дело даже не в том, что не всем людям неприятно иметь дополнительную тысячу рублей в квитанции, а в том, что член кооператива оказывается в ситуации полного отсутствия гарантий благополучия завтрашнего дня в этом смысле. Обстоятельства жизни бывают разные, и иногда складываются таким образом, что пайщик должен «скинуться» по 10 000 рублей в течение десяти дней под страхом начисления штрафных санкций за просрочку и даже исключения из кооператива. Не все люди могут вот так спешно взять и «вынуть» из семейного бюджета указанную сумму.

В-третьих, эксперту Правового дома лично знакома история, когда Правление одного очень известного жилого комплекса на Васильевском острове по сговору с директором располагавшегося на его территории фитнес-клуба включало в квартплату жильцов оплату расхода воды, потребляемого бассейном этого фитнес-клуба!! Сотни кубометров распределялись между всеми собственниками жилья ежедневно. Схема была почти легальной, Прокуратуре Санкт-Петербурга не удалось выявить нарушения, а судиться с Правлением почти бесполезно, поскольку пайщики доверили Правлению представлять их интересы и, презюмируется, что Правление просто озвучивает их волю, но не принимает самостоятельных решений.

В-четвертых, многие Уставы содержат положение о том, что, простым языком говоря, в случае если бухгалтерский баланс кооператива «не сходится» на отчетную дату, пайщики довносят в основные средства кооператива недостающую сумму. Либо несут материальную ответственность за «дыры в бюджете».

Получился довольно пессимистичный перечень. Но, главное, правдивый.

Вступление в ЖСК – нормальная схема приобретения жилья. Просто выбирайте ЖСК так, как выбирали бы любого другого застройщика. Фолы везде бывают, так не дадим же шлейфам провалов порочить светлое будущее честных кооператоров))))))).